Nakon učestalih slučajeva obrušavanja fasade na području Kantona Sarajevo Inspektorat urbanističko-građevinske, stambene i ekološke inspekcije Kantonalne uprave za inspekcijske poslove KS podsjeća da je održavanje zajedničkih dijelova zgrade, u konkretnom slučaju fasade, zakonska obaveza etažnih vlasnika, predstavnika etažnih vlasnika, upravnika, kao i obaveze Grada i općina za planiranje sredstava u budžetu.
Članom 34. Zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade propisano je da troškovi održavanja i poboljšanja zajedničkih dijelova zgrade doprinose za zajedničku rezervu radi pokrića troškova održavanja i poboljšanja zajedničkih dijelova zgrade, te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova, koje snose svi etažni vlasnici srazmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drugačije određeno zakonom ili ugovorom. U skladu sa stavom 7. istog člana proističe odgovornost etažnih vlasnika za posljedice neodržavanja zajedničkih dijelova zgrade.
Članom 41. stav 1. tačka d) propisana je obaveza upravnika da vrši održavanje zajedničkih dijelova zgrade, kao i hitne i nužne popravke, te da uputi zahtjev prema nadležnom organu za obezbjeđenje sredstava iz budžeta u skladu sa članovima 59. i 60. Zakona.
U skladu sa članom 28. istog zakona za preduzimanje poslova redovnog upravljanja, etažni vlasnici donose odluku u pisanom obliku, za koju je potrebna saglasnost etažnih vlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od jedne polovine ukupne površine nekretnine. Ako se ne postigne potrebna saglasnost, a preduzimanje posla je neophodno za redovno upravljanje, svaki etažni vlasnik ima pravo zahtijevati da o tome odluči sud u vanparničnom postupku.
Članom 29. je propisano redovno održavanje zajedničkih dijelova zgrade gdje, između ostalog, spada i popravka fasade, a redoslijed radova određuju zakonski propisi, tehnički propisi i etažni vlasnici na osnovu potreba i stanja zgrade.
Članom 37. Zakona je propisana hitna popravka kojom se smatra poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima zgrade kada se utvrdi da dijelovi maltera, fasadnih obloga i drugih elemenata fasade i krova ugrožavaju sigurnost ljudi i imovine. Radovima hitne popravke upravnik pristupa po osnovu praćenja stanja zgrade, po prijemu informacije o potrebi hitne popravke od strane nadležne inspekcije, predstavnika etažnih vlasnika, etažnog vlasnika, sredstava javnog informisanja ili na drugi način i o tome odmah obavještava predstavnika etažnih vlasnika. Kada upravnik dobije informaciju o potrebi hitne popravke, dužan je po hitnom postupku postaviti odgovarajuće upozorenje na opasnost i osigurati zonu opasnosti.
Kada se utvrdi da dijelovi maltera, fasadnih obloga i drugih elemenata fasade i krova ugrožavaju sigurnost ljudi i imovine, upravnik pristupa po osnovu praćenja stanja zgrade, a utvrđivanje potrebe hitnih radova isključiva su odgovornost upravnika.
Upravnik je dužan izvršiti hitnu popravku i ako na podračunu zgrade, odnosno na transakcijskom računu prema analitičkoj kartici za zgradu, ne postoje obezbijeđena sredstva, te će za taj iznos ispostaviti račun etažnim vlasnicima, a naplatu će izvršiti prioritetno po obezbijeđenju sredstava od strane etažnih vlasnika. Troškove hitne popravke upravnik će naplatiti prema odredbama zakona koji reguliše oblast izvršnog postupka.
Prijavu kvara koji se odnosi na hitnu popravku u skladu sa članom 2. stav 2. Instrukcije o načinu prijave i otklanjanja kvara ("Službene novine Kantona Sarajevo" br. 30/17) vrši predstavnik etažnih vlasnika, etažni vlasnik, nadležna inspekcija na način da pismeno, usmeno ili telefonskim putem obavijesti upravnika ili upravnik do saznanja o kvaru dolazi praćenjem stanja zgrade, putem sredstava javnog informisanja ili na drugi način.
Članom 39. Zakona propisana je i nužna popravka koja se odnosi na poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima zgrade, kada zbog njihovog oštećenja postoji opasnost za život i zdravlje ljudi, a u koje spada i sanacija fasade zgrade.
Kad upravnik, na licu mjesta, utvrdi da je potrebno izvršiti nužnu popravku, obavezan je sačiniti zapisnik o utvrđenom stanju, predmjer i predračun radova sanacije i rekonstrukcije, te etažnim vlasnicima odrediti rok za obezbjeđenje finansijskih sredstava potrebnih za početak izvršenja nužne popravke. Upravnik je obavezan navedeni zapisnik dostaviti etažnim vlasnicima koji su dužni obezbijediti finansijska sredstva za izvršavanje radova nužne popravke, u roku koji je odredio upravnik. U slučaju spora, da li je potrebna nužna popravka, upravnik je dužan da se obrati nadležnoj općinskoj građevinskoj inspekciji, koja će utvrditi opravdanost izvođenja nužne popravke. Kada nadležna općinska građevinska inspekcija utvrdi da zbog oštećenja zajedničkih dijelova zgrade postoji opasnost za život i zdravlje ljudi, naložit će upravniku, odnosno etažnim vlasnicima, ako nemaju upravnika, izvršenje nužne popravke, uz obavezu etažnih vlasnika da obezbijede finansijska sredstva.
Nadalje članom 59. Zakona je propisano da su Grad i općine na području Kantona Sarajevo dužni u budžetu svake godine planirati sredstva za finansiranje ili sufinansiranje nužne popravke na zajedničkim dijelovima zgrade, u skladu sa mogućnostima. Navedena sredstva se koriste u slučaju kada se ocijeni da su oštećenja takva da mogu ugroziti život i zdravlje ljudi. Ocjenu opravdanosti i prioritet korištenja sredstava utvrđuje nadležna građevinska inspekcija po službenoj dužnosti ili na osnovu zahtjeva upravnika, u skladu sa raspoloživim sredstvima. Kada Grad ili općina finansira ili sufinansira nužnu popravku na zajedničkim dijelovima zgrade, postupak nužne popravke provodi nadležna služba Grada ili općine.
Pored toga, član 126. Zakona o prostornom uređenju Kantona Sarajevo (" Službene novine i Kantona Sarajevo" br. 24/17 i 1/18) propisuje da se građevina može koristiti samo u skladu sa namjenom koja je određena odobrenjem za građenje. Vlasnik građevine dužan je održavati građevinu na način da se u predviđenom vremenu njenog trajanja očuvaju tehnička svojstva bitna za građevinu definisana ovim zakonom. U slučaju oštećenja građevine koje ugrožava stabilnost same građevine ili njenog dijela, te ako postoji opasnost za susjedne građevine ili ljudsko zdravlje, vlasnik građevine dužan je poduzeti hitne mjere za otklanjanje opasnosti i označiti građevinu kao opasnu do otklanjanja opasnosti. Za građevine sa više vlasnika svi suvlasnici i vlasnici posebnih dijelova građevine snose po principu objektivne odgovornosti solidarno nastalu štetu trećim licima i ne mogu pojedinačno preduzimati zamjene i popravak zajedničkih dijelova i uređaja zgrade suprotno odredbama propisa iz oblasti stvarnih prava i oblasti upravljanja zgradama. Vlasnik građevine, dužan je za oštećene građevine podnijeti zahtjev za sanaciju ili vršenje drugih zahvata, nadležnoj općinskoj službi u roku od 30 dana od dana prestanka okolnosti koje su izazvale oštećenja građevine ili dostave zapisnika općinskog urbanističko-građevinskog inspektora kojim su naložene mjere za otklanjanje utvrđenih oštećenja.
Također ističemo da upravnici, po zaprimanju prijave kvarova za hitne intervencije, putem predstavnika etažnih vlasnika, etažnih vlasnika, nadležne inspekcije ili po nalogu inspekcije pristupaju radovima hitne popravke i poduzimaju mjere i radnje u skladu sa članom 38. Zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade ("Službene novine Kantona Sarajevo" br. 19/17 i 17/18), u cilju podizimanja hitnih mjera radi izvođenja neophodno potrebnih radova i osiguranja zone opasnosti.
Shodno prednje citiranim zakonskim odredbama ističemo da sanacija fasada ovisi o mnogo faktora, stanja sredstava na računu etažnih vlasnika, odlukama etažnih vlasnika o redoslijedu radova, ocjeni nadležne općinske urbanističko-građevinske inspekcije o opravdanosti izvođenja nužne popravke i prioritetu korištenja budžetskih sredstava, te da sanaciju fasade i nalaganje potrebnih radova, zabranu korištenja objekta ili djela objekta eventualno može naložiti općinska urbanističko-građevinska inspekcija.
Činjejnica je da Kantonalna uprava za inspekcijske poslove zaprima prijave koje se odnose na oštećenja fasada, te da nadležna inspekcija u stambenoj oblasti, u okviru svojih ovlaštenja, poduzima odgovarajuće radnje i utvrđuje činjenično stanje u vezi sa pitanjem izvršavanja obaveza upravnika propisanih Zakonom o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade ("Službene novine Kantona Sarajevo" br. 19/17 i 17/18).
Poseban problem predstavljaju objekti kolektivnog stanovanja i održavanje fasada u predjelu grada koji je proglašen historijskim urbanim krajolikom, te je za takve objekte i izvođenje radova potrebno posebno odobrenje nadležnih organa, a inspekcijski nadzor je u nadležnosti Federalne uprave za inspekcijske poslove.
